רונל'ס בע"מ נ' סובוטקה ואח'

פסק דין

הרקע לתביעה:

1.עניינה של שתי התביעות שלפניי בסכסוך שנפל בין מפעילת אולם אירועים (להלן: "רונלס") לבין בעלי הזכויות בנכס המקרקעין בו מצוי אולם האירועים. במסגרת סכסוך זה, שתי תביעות נשמעות לפניי במאוחד:

ה"פ 5564-04-10 – רונלס נקטה תובענה זו כנגד בעלי הזכויות בנכס לפיה יוצהר כי על בעלי הנכס לשלם את היטל ההשבחה הרובץ על הנכס וכי היעדר התשלום מהווה הפרה של הסכם השכירות.

תא"ח 27270-11-10 – בעלי הזכויות בנכס ונציגות הבית המשותף נקטו בהליך זה במסגרתו עתרו לסילוק ידה של רונלס מהמושכר וחילופין פינוייה מחלקים הימנו (חזית הנכס בו הוצבה פרגולה, מסדרון שנעשה בו שימוש על ידי רונלס וכן סילוק שלט שהוצב על הגג). הטעם לעתירה לסילוק ידה של רונלס מהנכס הוא הפרת הסכם השכירות ופלישה לשטחים משותפים בבניין.

עיקר טענות רונלס:

2.בתאריך 9.5.07 נכרת הסכם שכירות בין מר מימון, מנהל ובעלת השליטה ברונלס, לבין הבעלים הקודם של הבניין המצוי ברחוב דרך המכבים 46 ראשון לציון גוש 3942 חלקה 18 (להלן: "הבניין"). במסגרת הסכם השכירות הושכר לרונלס שטח של כ- 450 מ"ר למטרת הפעלת עסק של אולם שמחות (להלן: "הנכס"). תקופת השכירות החלה בתאריך 15.5.07 ועד לתאריך 14.5.11, עם שלוש תקופות אופציה בנות שנתיים כל אחת. בתאריך 7.7.07 נחתמה תוספת להסכם על פיו באה רונלס בנעלי מר מימון כשוכרת הנכס (להלן: "התוספת").

3.מאוחר יותר, בתאריך 18.12.07 המשיבים רכשו את הזכויות בנכס מאת הבעלים הקודם ובאו בנעליו של המשכיר.

4.בעלי הזכויות החדשים בנכס לא נשאו בהיטל ההשבחה שחל על הנכס, בגין שינוי ייעוד. כתוצאה מכך, נמנע מרונלס לקבל רישיון עסק מהרשות המקומית. הואיל ורונלס הסתמכה על יכולת המושכר לשמש למטרת אולם אירועים, יש בהכשלתה של רונלס בקבלת רישיון עסק כדי הפרת הסכם השכירות על ידי המשיבים, בעלי הזכויות בבניין.

5.לעניין טענות בעלי הזכויות בבניין כאילו רונלס הפרה את הסכם השכירות נטען כדלקמן:

השימוש במסדרון והצבת בלוני הגז בצמוד לאולם הוסדרו במפורש בתוספת.

הפרגולה בחזית הבניין הוסדרה במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף פסק דין.

לנוכח אי תשלום היטל ההשבחה על ידי המשיבים ומחשש כי תשלום זה לא ישולם, שילמה רונלס את דמי השכירות מידי חודש בחודשו.

רונלס רכשה פוליסת ביטוח ואף הוסיפה את המשיבים כמוטבים בפוליסה.

6.בנסיבות אלה רונלס לא הפרה את הסכם השכירות ויש לדחות את התביעה כנגדה.

טענות בעלי הזכויות בבניין ונציגות הבית המשותף:

7.הזכויות בבניין נרכשו בתאריך 18.12.07. על פי הסכם הרכישה, נקבע שהיטל ההשבחה ישולם על ידי המוכר (הבעלים הקודם של הבניין). למרות שהוחזקו כספי נאמנות על ידי ב"כ המוכר, אלה לא שימשו לייעודם. בינתיים נקלעה החברה המוכרת להליכי פירוק. עם מתן צו הפירוק פנו המשיבים אל בית המשפט של הפירוק בבקשה למתן הוראות, באשר לתשלום היטל ההשבחה.

8.לאחר תחילת ההליכים, נתקבלה החלטת בית המשפט של הפירוק, על פיה על המשיבים לשאת בהיטל ההשבחה. משכך, במהלך חודש דצמבר 2010 הסדירו המשיבים את תשלום היטל ההשבחה.

9.אי מתן רישיון עסק לרונלס אינו קשור להיטל ההשבחה אלא לאי עמידתה של רונלס בדרישות הרשויות.

10.רונלס מפירה את הסכם השכירות כדלקמן: